mercredi 15 janvier 2014

Courtage immobilier : de la flexibilité svp

Paru le 15 janvier dans LaPresse, page A17, sur LaPresse+ et sur lapresse.ca

Tandis que des dizaines de milliers de propriétaires s’apprêtent à mettre leur immeuble en vente, les courtiers immobiliers du Québec s’offrent actuellement une campagne publicitaire pour promouvoir leur site web commun (centris.ca) et leurs services. L’ironie, c’est qu’en même temps, ils rebutent une partie de leur clientèle potentielle en résistant au vent de changement qui souffle sur leur industrie ‑un vent qui menace leur modèle d’entreprise lucratif.

Le modèle d’entreprise traditionnel dans le courtage immobilier, c’est le service complet : le courtier s’occupe notamment de décrire l’immeuble, de l’afficher sur le web, de le mettre en marché, de conseiller le vendeur et de le représenter. Le contrat de courtage oblige le courtier à fournir l’ensemble de ces composantes de manière groupée : au Québec, impossible pour le vendeur de se les procurer à la carte.

Le vent de changement, c’est celui du « dégroupage » : la séparation d’un service en plusieurs composantes. Un vent qui a déjà transformé d’autres industries comme le courtage de valeurs mobilières et la distribution de produits d’assurance. En 2010, le Bureau de la concurrence a ouvert la voie au dégroupage du courtage immobilier au Canada. Dans les autres provinces, les chambres immobilières ont dû supprimer les règles qu’elles avaient établies pour décourager leurs membres qui voulaient offrir aux vendeurs de simples affichages sur le réseau MLS. Le simple affichage, offert à prix forfaitaire, est une solution de rechange bon marché au service complet à commission.

Le dégroupage du service immobilier est-il dans l’intérêt des vendeurs ? Faisons un petit calcul: pour quelques centaines de dollars, un inspecteur en bâtiment identifiera les faiblesses de votre immeuble, vous permettant de le décrire honnêtement; idem pour un évaluateur agréé qui vous aidera à fixer un prix raisonnable; 1000$ vous achèteront de belles photos, la pancarte et l’affichage sur le web; et pour un autre 1000-2000 $, un notaire vous fournira du soutien-conseil au travers du processus. Somme toute, des frais minimes par rapport aux 20, 30 ou 40 000 $ de commission que prend un courtier pour son service complet (lequel comprend aussi, il est vrai, des tâches aussi complexes que de répondre aux appels et d’organiser les visites). Combien de temps faut-il à M/Mme Tout-le-monde pour gagner 20 000$ après impôt ?

On veut votre bien et on l’aura
Mais ce vent de changement n’a pas encore atteint le Québec. Car chez nous la Loi sur le courtage immobilier a coulé dans le béton le modèle d’entreprise à service complet. Cette loi attribue aux courtiers une responsabilité professionnelle. Dès lors, pour l’assumer, ils affirment devoir prendre en charge tous les aspects de la vente, même quand le vendeur ne désire que le simple affichage. Cherchez l’erreur!

C’est cette rigidité de l’offre, consacrée par la Loi sur le courtage immobilier, qui pousse un nombre croissant de vendeurs à se tourner vers des services d’affichage non-réglementés et beaucoup moins dispendieux.

Que certains vendeurs désirent le service complet, que d’autres ne soient pas outillés pour mener une transaction à bon port, je veux bien. Mais en interdisant aux courtiers de dégrouper leur offre pour l’adapter aux besoins diversifiés des vendeurs, la loi québécoise va trop loin. Elle infantilise les vendeurs et les acheteurs en les supposant incapables de discernement. Sous prétexte de protéger le public, elle sert surtout à protéger le biftèque des courtiers, en particulier leur modèle d’entreprise le plus lucratif.

Les courtiers pourraient méditer Le chêne et le roseau : quand souffle le vent du changement, ce n’est pas le chêne rigide qui survit, c’est le roseau flexible.


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Quelques documents de référence
La Loi sur le courtage immobilier et ses règlements. L'article 26 de la Loi énonce que les règles relatives au contrat de courtage sont prévues par règlement de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier (OACI). Cet organisme d'autoréglementation a édité un "formulaire obligatoire" appelé "Contrat de courtage exclusif - Vente" dont l'article 9.1 énonce les obligations du courtier; parmi ces obligations figure celle "d'effectuer toute la mise en marché usuelle". L'article 22 du "Règlement sur les contrats et formulaires" interdit de modifier de quelque façon que ce soit un formulaire édité par l’Organisme relativement à un contrat ou une proposition de transaction visé par la présente section pour diminuer les obligations du courtier. L'article 30 de la Loi énonce qu'un client ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère la loi. L’article 6 du "Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité" interdit au courtier d’insérer dans un contrat de service une clause excluant directement ou indirectement, en totalité ou en partie, sa responsabilité professionnelle. 

L'entente de 2010 entre le Bureau de la concurrence et l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) en vertu de laquelle les chambres immobilières du Canada, sauf celles du Québec, ont été obligées de supprimer les règles qu'elles avaient établies pour défavoriser leurs membres qui offraient de "simples affichages". 

Les articles 77 et 78 de la Loi sur la concurrence, portant respectivement du la "vente liée" et "l'abus de position dominante". C'est en s'appuyant sur la notion "d'abus de position dominante" que le Commissaire de la concurrence a poussé les chambres immobilières du ROC à modifier leurs règles protectionnistes. 

Une analyse de l'entente entre le Bureau de la concurrence et l'ACI réalisée par la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) en 2010.

Une vidéo expliquant du risque que représentent les "simples affichages" de propriétés "A Vendre Par le Propriétaire" (AVPP / FSBO) pour le biftèque des courtiers, par le président de la CIGM. Voir le "risque #2" à environ 2m28 de la vidéo. Voir aussi les commentaires des membres de la CIGM sous cette vidéo. 

Le jugement de la Cour supérieure du Québec confirmant, en appel, le jugement de la Cour du Québec, laquelle a rejeté une plainte de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier (OACI) contre duProprio. La plainte de l'OACI alléguait que duProprio avait « agi de manière à donner lieu de croire qu’elle était autorisée à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier ». 

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Aux gens de l'industrie du courtage qui se demandent qui je suis et pourquoi j'ai rédigé ce texte, sachez que je ne suis en relation ni avec l'ACI, ni avec duProprio, ni avec un autre joueur de l'industrie immobilière. Je suis un simple propriétaire qui, après plusieurs transactions réalisées via des courtiers, a tenté l'expérience AVPP, qui s'est avérée fructueuse. Dans le cadre de cette transaction, j'ai été un client du service d'affichage duProprio, mais sans avoir eu un quelconque rapport spécial avec cette entreprise en dehors du rapport client-fournisseur normal. Je suis motivé ici par mes expériences antérieures avec divers agents et courtiers immobiliers.


jeudi 21 février 2013

Assurance-emploi : pensons (aussi) aux cotisants

Paru dans LaPresse le 21 février 2013, page A18.

Les adversaires de la réforme de l’assurance emploi s’indignent à l’idée que le régime demande à ses prestataires fréquents de chercher un emploi situé jusqu’à une heure de leur domicile. Pendant ce temps, chaque jour de la semaine, matin et soir, des milliers de Québécois résidant dans les couronnes Nord et Sud de Montréal se tapent une heure de navette entre leur domicile et leur travail.

Les adversaires de la réforme rejettent l’idée que des prestataires fréquents puissent être obligés d’accepter des emplois moins rémunérateurs ou qui ne font pas appel à toutes leurs qualifications. Pendant ce temps, chaque année, des milliers d’immigrants diplômés acceptent des emplois en-deçà des leurs. N’ayant pas encore acquis le droit à l’assurance emploi, ils doivent bien gagner leur vie.

Toute modification à un plan d’assurance pose nécessairement la question d’équité. Mais c’est en pensant, aussi, aux travailleurs de la classe moyenne, qui cotisent jusqu’à 720$ par année à l’assurance emploi, que nous pouvons apprécier la réforme en toute équité.

L’opposition à la réforme s’est braquée jusqu’à présent sur le sort des travailleurs saisonniers en région. Or, la réforme vise nommément les prestataires fréquents : ceux qui ont reçu des prestations pendant au moins 60 semaines au cours des cinq dernières années, suivant au moins trois demandes distinctes. Bien que quatre prestataires fréquents sur cinq soient des travailleurs saisonniers, la plupart de ces derniers sont néanmoins citadins. Trois secteurs industriels - la construction, l’enseignement et la fabrication - comptent pour la moitié des travailleurs saisonniers parmi les prestataires fréquents. Ces secteurs ne sont pas associés aux régions.

En particulier, l’industrie de la construction fournit à elle seule le quart des travailleurs saisonniers parmi les prestataires fréquents. À l’échelle du pays, les prestations versées aux travailleurs de la construction ont excédé du quart les cotisations perçues de ce secteur en 2007 et 2008, avant la récession, cet excédent bondissant à plus de 100% en 2009, année de récession. Avant et après la récession, près de la moitié des demandes de prestations saisonnières reliées à la construction provenaient du Québec; un cinquième provenaient de l’Ontario. Pourtant, l’industrie de la construction ontarienne employait presque deux fois plus de travailleurs que celle du Québec. Ainsi, l’industrie québécoise de la construction, incluant ses entrepreneurs et ses travailleurs, mais aussi ses donneurs d’ouvrage, réussit à transférer une partie de ses coûts vers les cotisants d’autres industries et d’autres provinces.

Cet exemple illustre comment le programme d’assurance-emploi s’est éloigné de sa vocation originale, celle d’assurer les travailleurs contre le risque de perte d’emploi, voire de faire contrepoids aux soubresauts de la conjoncture. Il est devenu un instrument d’assistance à certaines industries et à certaines régions ou municipalités dévitalisées.

Dans le cas de la construction, l’assistance sempiternelle est injustifiable. Dans le cas de certaines industries sises en région, comme la pêche, les gouvernements les subventionnent au nom de l’occupation du territoire. Mais appelons alors un chat un chat. Enfouir une mesure d’assistance dans un plan d’assurance, c’est miner le sentiment de solidarité des cotisants. Des travailleurs qui, rappelons-le, cotisent pour se prémunir du risque de perte d’emploi. Souhaitons que l’actuelle réforme pousse les gouvernements, à Québec comme à Ottawa, à rendre plus transparente l’assistance industrielle ou régionale. En particulier, l’industrie de la construction devrait autofinancer la stabilisation du revenu de ses travailleurs.

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Les données historiques proviennent des Rapports de contrôle et d'évaluation du régime d'assurance-emploi, éditions 2009, 2010 et 2011. 

samedi 11 août 2012

Laissons la Caisse tranquille

Paru dans La Presse le 11 août 2012, page A22.

Le PQ et la CAQ ont relancé cette semaine le débat sur le mandat de la Caisse de dépôt et placement : quel poids devrait-elle accorder au développement économique par rapport à la recherche du rendement ? Les deux partis proposent de rehausser le premier de ces objectifs concurrents. Madame Marois met l’accent sur les secteurs dits « stratégiques », monsieur Legault sur les ressources naturelles. Les deux s’entendent que la Caisse devrait bloquer les prises de contrôle d’entreprises québécoises par des sociétés étrangères. Leur but : retenir un siège social ou une usine ou protéger un réseau de fournisseurs.

Les grands oubliés dans ce discours, ce sont les contribuables qui ont versé l’argent que l’on veut ainsi réorienter : les travailleurs, employeurs et assurés des régimes de retraite (secteur public, RRQ, construction) et d’assurance (CSST, SAAQ), contraints par la loi de confier leur actif à la Caisse. Péquistes et caquistes soutiennent qu’une Caisse plus interventionniste ne nuirait pas au rendement des régimes. Mais si c’était le cas, pourquoi débat-on depuis 40 ans du dosage entre les deux objectifs? Pourquoi ne met-on pas carrément tous nos œufs dans le panier Québec ?


Selon les interventionnistes, les déboires de la Caisse en 2007 (papier commercial) et en 2008 (effondrement boursier) seraient attribuables à la priorité accordée au rendement depuis la réforme libérale de 2004. Argument fallacieux : ce n’est pas parce qu’un événement se produit avant un autre qu’il y a un lien de cause à effet. Cherchons plutôt à comprendre pourquoi les gestionnaires de la Caisse ont accepté autant de risque dans la recherche du rendement optimal. Leur modèle de rémunération y a possiblement contribué.

Le gouvernement dispose déjà d’un autre outil pour participer au capital des entreprises: Investissement Québec. Sauf qu’IQ gère un portefeuille d’actions d’à peine 1,4 milliard $ ; celui de la Caisse est d’environ 50 fois plus gros. D’où la tentation des interventionnistes de jouer avec le gros magot.

Quand le gouvernement veut accroître le capital d’IQ, il doit lui-même s’endetter davantage. Si IQ essuie des pertes, ses résultats sont consolidés avec ceux du gouvernement. Mais quand c’est la Caisse qui allonge son bras pour retenir une entreprise « stratégique », le gouvernement n’assume pas le coût de sa politique protectionniste. Quand un placement s’avère déficitaire, ce sont les travailleurs et les assurés qui paient les pots cassés à travers leurs cotisations et primes.

Il y a là un problème de transparence et d’imputabilité. Si le PQ et la CAQ tiennent absolument à entrer davantage au capital des entreprises, alors qu’ils proposent d’accroître les moyens d’IQ. Nous verrons bien s’ils sont capables de convaincre la population d’augmenter la dette directe à cette fin.

Alors qu’il a fallu augmenter les cotisations des travailleurs, employeurs et assurés pour recapitaliser les caisses de retraite et d’assurance, tandis que de grandes cohortes de boomers partent à la retraite, ce n’est surtout pas le moment de distraire la Caisse de son objectif de rendement. Laissons-là donc faire son travail.